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農地転用・開発許可・道路使用許可など

農地とはどのような土地を言うのですか?

農地法上の農地とは,耕作の目的に供される土地を言います。

現在耕作されている土地だけでなく、農地であったものが一時的に耕作されていない現状であっても少し手を加えれば耕作できるような土地も農地です。したがって登記簿上の地目だけでは判断できません。

農地転用の許可とは。

農地転用とは、農地を農地以外の目的で利用することです。
一般的には、ふたたび農地としては利用しない事が多いと思います。したがって、食料を生産する大切な農地を無秩序に転用することは許されず、一定の基準が必要になります。
そのために事前に都道府県による農地転用の許可を受けなければなりません。

農地転用する場合の農地法の許可申請には、どのようなものがありますか?

自分が所有する農地をみずからが農地以外のものにする場合には、農地法第4条許可の申請、自分が所有する農地を他人が所有権の移転または土地を利用する為の権利を伴って農地を農地以外のものにする場合には、農地法第5条許可の申請が必要になります。

市街化区域内の農地転用にも許可が必要ですか?

市街化区域内の農地を農地以外のものに転用する場合には、事前に農業委員会に前述の区分にしたがい、それぞれ農地法第4条届出・農地法第5条届出を行います。その場合、許可申請は不要です。市街化区域は、都市計画法により、今後積極的に市街化を図っていこうとする地域ですから、許可より簡便な届出により転用ができることとしています。

農地法第3条許可とは?

農地法では、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的としています。したがって農地を農地のままで利用することを前提としての所有権の移転等であっても一定の基準がもうけられています。事前に農地法第3条の申請を農業委員会または知事に行って許可を受けなければなりません。

市街化区域、市街化調整区域とは?

都市計画法では、市街化区域は、既に市街地を形成している区域および、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域・市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域、と定められています。よって市街化区域では、用途地域や建築基準法等の規制はありますが、建物を建てるべき場所と考えて良いでしょう。一方、市街化調整区域は限られた特定の建物しか建築できません。しかも、それらにもいくつかの条件が付けられています。市街化調整区域内での建築を計画されている方は、専門的な判断が必要となる場合が多いと思われるので、行政書士等にご相談されることをお勧めします。

 

 

 

市街化調整区域内で建築できる建築物にはどのようなものがありますか?

代表的なものとして、

1.開発区域の周辺地域に住む人たちの日常生活のため必要な物品の販売・加工若しくは修理、その他の業務を営む店舗、事業場。

2.市街化調整区域内において生産される農産物・林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物。

3.市街化区域内において建築し、または建設することが困難または不適当なものとして政令で定める建築物(道路管理施設、休憩所または給油所等)

4.開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域内において行うことが困難または著しく不適当なもの(農家のニ男・三男が分家する住宅等)

開発許可とは?

市街化区域で原則1,000u以上、市街化調整区域では原則として全ての開発行為、非線引き都市計画区域では原則3,000u以上の開発行為について都市計画法に基づく開発許可が必要です。

開発行為とは?

主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
単なる分・合筆のみを目的としての区画の変更は「区画形質の変更」には含まれません。

市街化調整区域で開発行為が必要でないのはどのような場合ですか?

代表的なものとしては、農業・林業若しくは漁業を営む方が、住宅を建築する場合です。また、畜舎・蚕舎・堆肥舎・サイロなど、区域内で生活する人々に直結する建築物があげられています。これらを建築する場合には開発許可は必要ありません。この他にも該当する場合がありますので、詳細は行政書士にご相談ください。

土地を利用する場合、他にどのような事に気をつけたらよいか?

農地法、都市計画法に関係する事項をまず調査する必要があります。ただし、この他にも建築基準法、道路法、国土利用計画法、公有地の払い下げ、土地の境界確認等の関係する法律や手続きがたくさんあります。したがって目的の土地と計画に対してどんな法律が適用になるのか総合的な判断が必要になります。自分の土地だからということで自己判断だけで行うと不測の事態が発生し、予定通り工事が進まなくなる恐れもあります。誤りのない事業計画のためには概略の計画ができた段階で地元の行政書士に、ご相談なさる事をお勧めいたします。